借人气求助，懂法律的请进。。。

YinbinZhang · 发表于 2006-5-31 00:10:07

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本人有件事情想请教各位懂法律的朋友：
事情是这样的，我有一套刚买的住房位于马路边，因为不满意路边的噪音，所以通过中介公司打算把房子卖掉，没有多久就有买家看中我的房子并答应按我所报的价位买房，于是我们到中介公司签订了一份房屋买卖协议，买家预付了订金，约定15天以内办理房屋过户手续，到现在还没有办理过户手续，今天通过新闻报道看见说房屋买卖的条件有了新的变化，就是对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得售房收入全额征收营业税，这个新政策对于我相当的不利，而且我也没有再找到合适的住房，因此我不想再出售我的住房，我认为这个情况应该属于不可抗力（国家政策），想请教各位懂法律的朋友，在这种情况下，我不再出售房屋属不属于违约？

风影 · 发表于 2006-5-31 00:32:37

这个政策所收取的营业税不是按卖房时的价钱减去买房时的价钱这个差额计算的吗

YinbinZhang · 发表于 2006-5-31 00:42:16

谢谢楼上的关注，据知是按出售房屋时的收入来计算的（报纸上这么写的），而且我的中心思想是想问问我如果不想卖房了，是否属于违约，需要赔付违约金吗？

szwangyu · 发表于 2006-5-31 00:44:25

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szwangyu · 发表于 2006-5-31 00:47:09

不可抗力指的是不能遇见不能避免的情况，多数是天灾人祸比如战争地震非典，由于这些原因致使合同不能履行，可以免除合同一方的责任。
按你提供的情况来看，双方意思表示一致，合同已经成立（ps：合同成立不以交付为条件的）。国家的政策调整不能成为你违约的原因，这属于商业风险，应该由你承担。
你可以权衡违约责任与履约损失，做出选择。

YinbinZhang · 发表于 2006-5-31 00:52:10

谢谢楼上，但是我们的房屋买卖合同上面写有“....不可抗力(自然因素.国家政策等)...."字.我想这个国家政策应该算此范围内吧?

szwangyu · 发表于 2006-5-31 01:02:33

如果说国家政策规定：新买住房五年内一律不准出售。这样你可以免除违约责任，因为你不能履行不是自己的原因，而是国家不让你履行。
而现在的政策只是使你交易成本提高，并非使你无法履行合同，所以不能免除你的责任。
还有，你再了解下你所说的新政策到底什么时候实施，你赶在它实施前完成交易即可规避税收。

YinbinZhang · 发表于 2006-5-31 01:19:18

郁闷啊...这个政策也出台的太不是时候了,我又不是炒房子的,是因为路边的房子实在是住不下去了才决定卖的,这个政策是为了遏制一些投机商而出台的,这下把我害苦了哦,据了解,6.1就要开始实行了,而我的房产证还抵押在银行呢,肯定是来不及了,而且我想找的二手房可能也会因为这个政策而提价了,惨啊~~卖了吧,这个营业税是够高的,再买二手房还得再提高预算,那就不是一点点了,不卖吧,又要赔付违约金,平头百姓可真是倒霉啊!
再次感谢楼上回复!

hw708 · 发表于 2006-5-31 01:45:35

如果是我的就找人偷偷跟他说这房子曾经闹鬼，让他自动违约。

YinbinZhang · 发表于 2006-5-31 02:36:34

再次感谢各位,看来我是没有退路了...

myrx · 发表于 2006-5-31 08:42:00

买不起房子-_-#

YinbinZhang · 发表于 2006-5-31 13:28:33

最新消息:我和我的买家谈判了,双方都同意中止交易,这种情况下算不算违约,我们还需要赔付中介违约金吗?我们的合同上面写的是"如甲方违约,由甲方支付违约金给中介,如乙方违约,由乙方支付违约金给中介..."没有写如果双方同意不交易的情况下的责任!这样的话我需要给中介违约金吗?
谢谢

fsclub · 发表于 2006-5-31 13:55:59

这种是政策风险,你应该预见到的!你不卖了就是违约.

中介方面的话,你这是双方违约,就不懂了.

szwangyu · 发表于 2006-5-31 15:24:44

遇到这样好说话的买家算你幸运
实际上还是属于你单方违约，不过是买方不追究你对他的违约责任罢了
但依照你合同约定，要向中介支付违约金
这个应该不会太高的好好和中介沟通下，把损失降至最低。
祝你顺利

黑猫警长 · 发表于 2006-5-31 20:43:25

不卖就违约的，国家的政策并没禁止你出售你的房子，只是要对你多收一点税费。所以你想以不可抗拒因素不履行售房子是100%行不通的。

黑猫警长 · 发表于 2006-5-31 20:44:25

传说是在7月1号实施，

YinbinZhang · 发表于 2006-6-1 23:02:44

呵呵.谢谢各位!我的房子不卖了,买家很通情达理,中介方面我暂时保持着沉默,但我的房子早晚还是肯定要卖的,住在路边简直烦透了,尤其是那些喝夜啤酒的人,真是恼人啊,凌晨3,4点都还喝.mmd,等我找到了合适的二手房我就再出手,不过得小心点了,不能再这样冒失了.

rosemarry4 · 发表于 2006-10-9 14:05:38

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